澳门·新葡澳京(中国)官方网站项目投资：地产项目中的酒店投资开发与定位3月12日，为期两天的2014年亚洲酒店论坛年会暨第九届中国酒店星光奖颁奖典礼，在深圳东部华侨城茵特拉根酒店隆重举行，并就地产项目中的酒店投资开发与定位进行了讨论。

　　各位早上好，欢迎大家加入我们今天早上的这场论坛。尽管这个题目刚才探讨了一下，感觉好象有点大，但是我觉得今天所有的嘉宾的发言一定也会让大家印象非常深刻，首先我想邀请今天参加本次论坛的三位嘉宾，首先要有请的是明宇酒店集团常务副总裁陈伟先生，第二位是Transera Hotels andResorts总裁兼首席执行官凯文.华莱士，禾建咨询（北京）有限公司总经理王大承先生。

　　在座的各位嘉宾可能对上面三位的背景不是特别的了解，所以我想先从陈总开始，跟我们大概介绍一下我们的集团好吗？

　　陈伟：明宇集团是成都的一家本土的集团，1996年进入酒店业，2007年明确提出了定位：酒店地产的投资运营商。就是在地产的领域，我们定位于酒店和商业地产的组合来发展。模式是投资加运营。酒店加地产、投资加运营，作为明宇的发展模式。

　　明宇三个板块，第一个板块是酒店产业，第二是置业，也就是房地产行业，第三个是金融和类金融投资。三架马车共同形成互动向前发展。

　　明宇是成都本土的酒店，我们坚持的理念就是要做自己的品牌，所以我们在2007年以后成立了酒店集团，打造自有的品牌，现在的品牌四星级是宇豪澳门葡京官网，以五星为主，90%的都是五星，五星级里面目前分为三个细分的品牌，第一个是明宇上雅，标准的五星。第二是明宇豪雅，是豪华五星。第三个是有限服务的五星标准酒店是明宇丽雅，这三个项目都已经在成都落地，而且都具有非常好的地理位置，目前投资收益的效果也比较理想。目前投入运营的酒店有15家，全国在建的酒店有12家，就是到2016年底大概有27家，如果加上委托管理的大概有30家酒店的规模，谢谢。

　　胡晓莺：中间这位是来自印度尼西亚的凯文，请凯文也给我们大概介绍一下贵公司的业务以及你们所从事的一些专业，谢谢。

　　大家好，我们是印度尼西亚一个比较大的集团，现在在中国的运营范围也比较大，我们有TESCO相关的购物商场，还有其他的商业地产，在泰国也有相关的项目。我们是一个房地产开发公司，我自己也是Transera的总裁兼首席执行官，我们看到地产的发展都是非常有潜力的。我们认为酒店是能够给家庭带来欢乐的，所以我们正在西亚地区，三周之前决定开设一个新的酒店，现在有4个品牌，Transera只是一个中端酒店的品牌。我们还有其他的像T Grand的酒店，它是我们高端酒店，除此之外还有超高端酒店，还有一个奢华型的酒店。

　　我们非常熟悉这个品牌。因为今天早上我们谈到印度有85%的市场利润是来自于中国还有泰国的游客，中国游客关注的是中档以及经济型的酒店。

　　每年我们都会迎来500万左右的旅客，有70%是来自于印度的巴厘岛，巴厘岛是印度的一个重要旅游胜地。我们一般是经营奢华、舒适的酒店。

　　我向大家推出的是18、22、23平方米的酒店房间，有游泳池，有健身室，有非常好的网络连接，有咖啡厅，有两米左右的船，还有热水淋浴，有其他的相关的设施。

　　我们不是那么的关注供与需，因为我们认为每个细分市场都有他自己需要的特定酒店，特别是那些品牌酒店，可能我们的成长速度会没有他们那么快。

　　我们在印度尼西亚还推出了其他的旅客式酒店，每个晚上12到15美元就可以入住了，这些酒店也是细分市场一个比较重要的方面。我们在巴黎做的主要是豪华型酒店澳门·新葡澳京(中国)官方网站，像许多外国人都喜欢去，这就是我们的背景。

　　我们对中国市场也比较有信心，我们看到中国的80后还有90后是我们的主要消费生力军，之后我们将会在孟买展开新的业务，吸引年轻一层的消费者。

　　胡晓莺：整体而言，Transera集团因为在印度尼西亚差不多有20个左右的酒店和渡假村，但是和中国现在看到的大多数的豪华型酒店不一样，他们走的定位基本上是三四星，或者是提供有限服务的酒店，这样的酒店实际上他认为未来可能在中国的市场上存在的可能性，包括前景也会非常的好。这家集团在印度也好，在泰国也好，在印度尼西亚也好，他们除了做酒店以外，还做了非常多的关于家庭娱乐和高端渡假相关的一些水上乐园或者是家庭卡拉OK等等。所以这家集团在投资和开发以及酒店的运营方面还是一家比较综合性的集团，所以我觉得在这个背景方面，其实和陈总所在的明宇集团是相似的，就是兼酒店和投资管理于一体的。

　　王总，请您介绍一下您的专业和您的公司，因为和您的聊天过程中也知道您原来是服务于凯悦集团的，也参与了很多凯悦在大中华区域的一些高端酒店的开发和前期的筹备，您给我们介绍一下您现在所在的这家公司吧。

　　我是一个建筑师，我以前做建筑做了16年，我第一次接触的酒店是纽约的四季酒店，刚开始其实是丽晶酒店。在一个机缘的巧合下做了一个香丽集团的，做了很有名的日月潭酒店，在这个机缘下认识了凯悦集团，当他们决定扩大国际角色的时候，我给他建议必须要在中国开一个办公室，他后来决定在中国开办公室。就邀请我做技术服务总监。

　　在凯悦集团我做了大概七年半，两年前离开凯悦集团，决定出来为一些业主服务，因为我们凯悦集团在挑选案例的时候是非常严格的，我印象中一年可以看到两百个案子，但是实际上能够被凯悦集团接受的可能不到两两三个，还是有一两百个业主的项目还是需要协助的，所以我觉得能够帮助他们在技术方面。

　　后来透过酒店的角度切入，因为我在凯越是开发及技术服务，所以出来决定在前期的开发给业主提供一些协助。因为不管是房地产、商业地产、产业地产或者是现在的旅游地产或者是养老地产，前期的策略开发，除了公司必须要参与前期的之外，怎么样协助业主做策略，包括定位、定向、定性，在这方面真的是需要一个有经验的人来协助。现在我正在做一个非常大的旅游地产，大概有6千亩，还有几个是健康养生方面的项目。

　　我简单介绍一下我自己，我来自与克尔瑞旅游地产事业部，为什么要讲到我的背景呢，因为我们是一家咨询企业，也是房地产行业中一家最大的服务商。去年对我来说是非常具有挑战的一年，我不知道在座的各位可能飞行的距离也非常多，去年我的总飞行距离是20万公里，差不多平均每一周起降有4到5次，所以我一直说我的行业是一个高危行业，即便是从事咨询行业，但是最近一段时间飞机非常的不安分。

　　因为我们一直给各大开发商提供有关旅游地产方面的咨询服务，所以我是觉得去年有这么多次的飞机的起降，很重要的一点是2013年是整个中国旅游地产快速发展的一年，包括很多开发商在四五年前拿的土地基本上在去年都开始同时动工。为什么要讲这个呢？主要是因为大家都知道，房地产在过去的一两年中紧缩政策，包括政府给到的一些政策都非常的紧，旅游地产所在的这些片区可能都是不限购、不限贷的。这也激发了更多原来专门从事住宅的一些开发商开始逐渐进入到旅游地产的行列当中。所以，我们就会看到在去年整个一年当中旅游地产应该说是非常蓬勃的四处开花。原来我们做过一个统计，大家都知道在全国旅游地产最扎堆的地方，一个是海南，另外一个是云南，包括大理、丽江在内的很多知名的旅游目的地澳门·新葡澳京(中国)官方网站。但是去年旅游地产的数量来看，去年是5400多个旅游地产的项目，整整一年中面世的项目数量上有了一倍的增长，可见在旅游地产这个大的行业中我们遇到了前所未有的机遇。

　　在座的三位都在这个行业中，尽管今天的题目叫做地产项目中的酒店投资开发与建设。但是我们把框架拉得小一点，我们聊一聊旅游地产，首先我想问三位一个问题，先从王总开始，您刚才也提到了，您从凯越出来自己建立一个咨询公司，给业主提供很多的服务，很重要的背景也是因为这个行业在蓬勃的发展，业务量大到不行。您认为中国的旅游地产在这个时段看大的趋势大概是怎样的？

　　王大承：有好有坏，好的是政策、政府是鼓励的。十二五的时候是鼓励发展旅游地产的。另外是当GDP往上升的时候，大家的收入好了。收入好的时候就想提高自己的生活水平，再就是休闲的时间比较多了，我们现在每个人有114天的假期，怎么样分摊是个人的安排。我觉得这个方向大趋势是好的。

　　但是另外一个方向，在好的情况下也有一些隐约的危机，就是对旅游地产一无所知，第二个是它的投资非常大澳门·新葡澳京(中国)官方网站，资金怎么来？

　　胡晓莺：对，前面我们在聊天的时候，凯文先生也有提到过，他们可能未来也有计划要进入到上海、北京或者是海南这样的一些旅游目的地，那么基于这样的拓展计划，您怎么看待中国旅游地产的大发展呢？

　　凯文.华莱士：我在介绍的时候就说了，可能我们关注的并不仅仅是五星级的酒店，关注海南。我们看到了中国的中端市场的潜力是非常大的，我们也意识到了，我认为中国的劳动力是非常不错的，今天非常高兴能够来到这里看到我们讨论的伙伴澳门·新葡澳京(中国)官方网站，但是我们在泰国、曼谷这些地方，会采取相同的策略，就是在中国不会关注高端的五星级酒店，只是关注中端酒店，之后我们会介入到这些项目中去，会关注酒店的入住率，关注ARI，还有REVPAR，我们看到很多的中国顾客去印度尼西亚，去泰国，态度都非常的关注这个成本，他们希望能够得到一个好的享受。他们不会每天晚上花四五百美元住好的房间，每天就花80到100美元住一些中档的经济型的酒店。

　　我们在修建酒店的时候是非常小心的，奢华酒店、超高端酒店可能每天晚上会达到500、600、700美元，我们确实有相关的建筑材料，我们有这些资源来推广这些产品，所以我们认为，我们关注的是同样的问题，也就是说我之前说过的在中国的中端市场是有很好的潜力的。

　　胡晓莺：是的，我们是从开发的角度聊旅游地产未来的潜力在哪里，但是他更多的是说消费者的角度，因为他们在泰国包括在印度尼西亚的酒店，每年也有非常多的中国人到这个酒店去消费和住宿，但是和很多来自全世界的客人不一样，中国的消费者是比较挑剔的澳门葡京官网，因为大家会选择比较高端的酒店，比较好的服务，但是在价格的支付方面，能够承受的价格可能不是两三百美金一个晚上，而更容易接受的价格差不多是80澳门葡京官网、90美金到100美金左右，差不多可能是1千元人民币左右的消费价格。此外，他们不接受酒店额外的一些服务，比如说我们在酒店的时候需要吃饭，需要做其他的娱乐活动，一般中国的消费者对于这些内容的消费相对来说敏感程度会更高一点，所以说他们在进入到中国的时候，可能更希望的是瞄准目前整个社会当中的一个中流砥柱的中端的消费阶层，这个也是未来旅游地产开发过程中非常需要注重的一点。

　　我们现在有很多高端酒店要建设，但是实际上高端酒店由于价格因素，可能瞄准的都是金字塔尖的那部分的克群，实际上在整个中国社会来讲，中端的消费者当中，随着国民休闲大时代的到来澳门·新葡澳京(中国)官方网站，中端的消费者可能是未来主力的消费群体。

　　未来，Transera集团可能在进入到中国的时候，更多的可能是瞄准所谓的三四星级的酒店类型。

　　陈总，明宇集团第一做投资，第二做管理，第三呢中国休闲旅游时代一个很重要的发展集就是创业板块，您认为旅游地产未来大的发展趋势，您的看法是什么？

　　陈伟：中国的地产，现在从住宅到商业，再到旅游地产，经历了第三次浪潮。旅游地产是未来的一个趋势，因为从昨天的论坛上讲，中国去年出境游有一个亿的人次，国家旅游局在今年春节之后发布的数据，春节中国旅游人次达到2.31亿，这是国内和境外加起来，增长了14%。而出境游400多万，同比增长了18%，这个数据就让我们长期做城市酒店的感到困惑，去年酒店业是受到冲击的，但是旅游渡假休闲这个市场并没有受到影响，这是一个钢需市场。

　　随着经济的发展，随着对休闲渡假游的需求的增长，未来这个趋势应该是值得我们认真思考和研究的。凯文刚才讲了他们的案例，他们更多的是专注于中端消费市场的产品研究和开发，这应该是一个很重要的方向，而不是一味的追求高端、大气和国际品牌，因为那个毕竟是一个小众的市场。

　　我们在西双版纳的案例，因为西双版纳目前是云南最热的一个旅游地产开发的地区，除了丽江和大理之外，版纳又起来，有很多国内的大盘开发商都在版纳拿地，我们是在三年前，在西双版纳的橄榄坝规划了一个旅游地产的项目，这个规划很大，大概是十平方公里左右的面积，这个地是一块块的拿。这个定位以前是国家体委的棒球和垒球的训练基地，是世界级的，这就是我们拿这块地当时在定位的时候的重要的方向，就是做体育、休闲、健身地产。这个当中有六个傣族的自然村，有非常独特的傣族文化第三个，他是版纳泼水节最古老的场所，这也是一个很重要的卖点。在这个基础上，我们规划了明宇四季国际渡假区。我讲一下酒店在整个十平方公里的定位，这里面准备引进一个国际品牌的休闲酒店，以标杆这个地块的国际级的地位，主要目的不是考虑投资和回报澳门·新葡澳京(中国)官方网站，主要的目的是为了给他一个标杆的定位，让他通过这个品牌的介入，能够在宣传上有一个亮点，同时让世界的客人能够关注，在西双版纳有这么一个高端的酒店入住进来。

　　另外，我们也在和地中海俱乐部，他是以家庭旅游，包价旅游为核心的一种运营模式澳门葡京官网，这种模式非常符合未来中国的休闲和渡假游的市场，他是包价的组合产品，大概的天数是3天左右，是包价的产品，推销给家庭，所以这个产品正好和我们的国家级的棒球、垒球运动基地结合起来，作为一个健身旅游的产品推出去。

　　第三个，我们规划了一系列大概有六七各校性的中端和豪华的迷你型酒店，就是所谓的精品酒店。比如说版纳以前是上海的知青在那边工作和生活，留下了很多的情感。不是有一个电视叫做《孽债》嘛，这可能会有一定的市场需求。

　　第二个，版纳这个地方是傣族的原始的聚集地，因为傣族人是信佛教的，所以我们在这个片区里规划了一个佛教文化的主题酒店。

　　第三个，茶文化，因为他是普尔茶，西双版纳是真正产普尔茶的地方，而不是普尔。其实普尔茶的产地是在西双版纳，所以我们又规划了一个真正的普尔差的小型酒店，这几个组合之后就可以满足不同群体的消费需求，可能有三星、四星、五星，也有品牌，这样组合的定位，希望能够在整个渡假产品中让他的市场涵盖的面更广，同时各个小型酒店运营起来的成本和费用还更低一些，这样就能够把这个旅游地产不光是建好，还要运营起来。

　　建好很容易，有的建得很漂亮，都是引进的国际品牌，但是投入运营以后非常痛苦。我们了解现在国内的真正的旅游地产当中的酒店，真正能够经营得好，收益能力比较高的非常少。

　　我们今天在参会的这个酒店，昨天上来的时候，一路上看到好多的别墅，但都是空的。刚才王总也介绍了，这些别墅以前早就卖完了，都卖掉了，但是现在这些别墅是空的，没有人住的，这种地产以后你说他是成功还是失败？从开发商的角度他的资金已经收回了，但是从运营的角度来说，从真正渡假来讲，这可能是一个很大的问题，从投资人的角度，需要我们谨慎的看待和分析。关键是看你怎么建酒店，怎么定位，以后是怎么运营，能够让他真正的成功澳门·新葡澳京(中国)官方网站。

　　胡晓莺：我冒昧总结一下，可能核心第一是旅游地产在未来的发展过程中，可能不代是一个单一的或者是内容比较简单的东西，而更多的是一个复合型的综合性的开发，而且应对消费者的不同，所以覆盖的量、覆盖的面也会更广一点。但是实际上对于旅游地产的开发而言，因为他的复合性，导致了各种内容可能要涉及到的一些运营、经营方面，可能未来会遭遇很大的挑战，因为刚才凯文先生也讲了，在中国的很多酒店运营中，由于人力成本比较低廉，导致了酒店的服务也是相对来说在国际的其他的旅游目的地中是比较低下的。

　　我们今天的主题是和酒店有关的，陈总给我们开了一个很好的头，我们今天再看整个市场的时候，就会发现中国旅游地产的开发还是有很多亮点的。

　　我们今天所在的这个位置，东部华侨城一直是整个中国旅游地产在开发过程中所有的开发商都要过来膜拜的一个项目。包括未来在三亚的看到的亚泰兰狄斯，包括在成都峨嵋山附近有一个蓝光的项目，做得非常的好，因为他运营了一段时间之后可能一直都起不来，后来还引进了国外非常著名的渡假品牌，包括三亚的半山半岛洲际的旗舰店，加上海上音乐厅等等，所以我们会看到今天在整个大盘子的开发中，旅游地产澳门葡京官网，尤其是在酒店的领域中他的亮点越来越多。

　　接下来我们谈一个轻松的话题，先从陈总开始，因为我们在座的三位可能跑遍全国，甚至是跑遍全世界，在你们所看到的全国的案例中，你们认为有哪个案例是特别让你们印象深刻的？给在座的各位推荐一下，尤其是它的酒店建设和运营方面你们认为是很成功的？

　　陈伟：版纳在春节的时候一房难求。但是在春节之后又是门可罗雀，两个酒店在节假日的房价都是两千、三千、四千，甚至是更高。这种酒店在运营上他的总经理其实是非常痛苦的。刚才主持人问的是成功的案例，我想我最近在关注的杭州有一个隐居酒店，这种产品应该是未来投资人，尤其是从事酒店专业投资值得认真研究的，因为在我们的微信群里面他经常介绍澳门·新葡澳京(中国)官方网站，在春节的时候，他在三亚的酒店，今年春节三亚应该是一个分水岭。但是他这种隐居酒店在三亚的产品，春节前一个星期所有的房基本上定完，房价在人民币三千，95%的出租率可以算算他的Revpar是多少，昨天的数据三亚是不到800的Revpar，但是这种小型的高端豪华酒店，未来可能是符合一些高端客人的渡假产品。这个是我见到过的投资收益能力最好的、最好的酒店，这种模式值得从事酒店投资的人去研究。我刚才讲的版纳，我们在渡假区里面有几个所谓的主题酒店，其实就是类似于这种方向，只是定位不完全是小型豪华、小型高端，我们可能是小型中高端，也有小型中端，这样能满足不同的市场需求，这种酒店最大的好处是投资低、运营成本低，投资收益能够非常高。

　　按照我们的测算，这种酒店的投资收益能力可能要在30%以上，他这个酒店投下来到收回投资可能只要两三年，以后的经营非常轻松。这也是我们在关注的，也是同行应该关注的一个方向。

　　胡晓莺：您提到的小型精品酒店其实在中国的发展还只是刚刚起步而已，但是在刚刚起步的三年的时间之内，我们确实看到了一批很好的品牌，类似于杭州的隐居，包括丽江有一个品牌叫花间堂，在全国范围开始拓展。苏州原来有一家酒店叫书香门第也有一个高端的精品产品。

　　凯文先生，您对中国也相对比较了解澳门·新葡澳京(中国)官方网站，您觉得在中国的酒店开发中，有哪一个项目是让您觉得印象非常深刻的？值得可聊的？

　　凯文.华莱士：刚才他们谈到了西双版纳的点是非常好的，就是通过旅游的影响力，通过节假日的影响力来促进酒店的入住率。我认为人们旅行往往是出于不同的目的，在中国的二线城市并不是享受阳光和海滩，而可能是出于其他的原因。我想说说在泰国，当地的政府是非常聪明的，他们是通过非常有效的财政预算，同时推广他们的国内还有国外的旅游，比如说清迈北部有一个“不开”这个地方的旅游资源非常的丰富，政府也在不断的推广。政府并不完全是关注这个酒店到底是怎么建的，当然他关注的是怎么推广。

　　在墨西哥地区建立了一个政府所有的公司，这个公司能够在当地不断的建立相关的旅游地产项目，也就像在海南，我们看到有非常漂亮的酒店，在海湾旁边都有非常高端的酒店。在墨西哥的情况就不一样了，因为人们可能没有这么多的钱来搭建机场，还有管道，还有能源等等。如果人们强势这样建可能会带来一些社会问题，所以在墨西哥就采用了另外一种方式，因为墨西哥抓住了美国经济衰退的机会，他们就不断的发展旅游产业，即使美国经济衰退，他们当地的旅游产业也是一直都在发展的。

　　在加勒比海地区，我们看到有越来越多的美国人他们都愿意开车到墨西哥去旅游，因为墨西哥酒店的定价和服务都非常不错，所以我认为政府对酒店行业的发展也是起到了非常重要的作用的，谢谢。

　　胡晓莺：凯文提到了泰国和墨西哥的案例。我觉得他可能是主要想说在很多的渡假旅游目的地中，我们所做的酒店可能是专门针对某一种客群的，但是刚才这两个案例，他们会把酒店、会议中心，以及这些综合体建得非常近，在吸引到休闲客人的同时，也吸引到了很多商务和会展的客人。所以类似于墨西哥的这个综合体当中，因为和美国邻得比较近，所以会有很多美国的商务客群专门跑到这个渡假的休闲的综合体当中去开会，所以这种开发类型，在未来的旅游地产，包括在酒店旅游当中也是让他觉得非常聪明的一种做法。

　　王大承：我最近在参与一个综合假期的主题公园的项目，我们这个项目是类似于华侨城的项目，我们类同的是迪斯尼，当我们研究第一个迪斯尼的时候，他们有房地产，是这个主题公园带动了地产的升值。所以1971年在沃兰朵就开展了旅游地产，现在几乎都是走他的模式。当迪斯尼来到中国的时候，他的人数定位是每年大概1200万人次，当他去年发觉东京的迪斯尼的人数从700万增加到1200万的时候，他发掘对上海的人数评估太低了，增加了他的人数。当增加人数的时候，又发现一些酒店等配套设施完全不足。

　　还有一件很有趣的事情，在那个迪斯尼，各位可能都是有小孩的带着去玩，所以他来游玩的部分都是国外来的。其实错了！65%的是当地的居民，而不是国外的，国外的才35%。

　　甚至当地的居民他们有的是时间，买了年票，有空就到那边玩一天或者住一两天，这是一个思路，所以我们在做主题房地产的时候，做主题公园的时候，是不是对周遭的市场有一个正确的了解，是不是一定要把这个主题公园放到深山老林里面？当然我不是说放在西双版纳是有问题的，但是在城市的附近也不是没有机会。

　　刚才陈总也提过，旅游地产在中国是一种地产带旅游，但是将来一定是旅游带地产，在这个框架下，开发商一定要想好可持续发展，如何让我的旅游业同样成为一个生财的工具，而不是做完了卖掉，基金投资了以后想转卖。其实很多是一种操作的投资模式有问题，现在最欠缺的是运营的人才，如何让旅游地产和房地产可以可持续，做完一期，拿一期的钱来投资旅游，或者是怎么样让二、三期继续享受到旅游地产的主题公园的好处，都是有空间可以研讨的。

　　胡晓莺：您说在整个开发的过程中，会发现旅游地产的定位是非常重要的，接下来我想专门问您一个问题，您接触了非常多的项目，而且刚才您也提到了到底是地产带旅游，还是旅游带地产。但是就我们数据的角度来说，我觉得现在肯定是进入到了一个旅游带地产的一个大时代。从这个角度出发，因为您之前也做过非常多的项目，拿我来说，我们在服务各开发商的时候我会有非常真切的感受，如果我们在前期做项目的时候，整个旅游的定位或者是酒店的定位是错误的话，那么对于这土地不仅是不能带动，还会贬低这块土地的价值，包括很多区域的价值都会往下降。所以很多开发商在做大型综合开发的时候会请非常多的咨询方来做建议。包括华侨城当年参与的咨询公司多达150多家，但是其中很好的反映了一个道理，就是我们到底在项目，尤其是在引擎的项目，在酒店项目的定位中，如何去做可能会对于整个片区的开发，或者是对于房地产的价格的拉升会起到一个决定性的作用。

　　这个问题您怎么看？或者是在您做过的这些项目中，你们做的所谓的酒店定位，或者是引擎项目的定位，你们一般会从哪些角度思考？

　　王大承：很简单，如果我能回答这个事情，那今天大家都是成功的开发商了。因为我相信大家都必须承认，我们做这个旅游地产都是拍脑袋的，90%是这样。我相信请了很多专家，因为没有一个专家能够帮我们整合出一个过程，所以这个专家讲他专门的地方，那个专家讲他专门的地方澳门·新葡澳京(中国)官方网站。每一个开发商，我的隔壁有9个、10个，11个，问题是这是一个大数据的时代，只有数字能够讲话，只有数字能够让开发商决定他今天的数字特别快，所以我相信克而瑞这种公司绝对是可以协助开发商，以前在凯悦的时候，所有的业主第一句话就是问你有多少钱？你盖这个酒店有多少钱？我个人就有两千个亿！我说问题不是说你个人有多少钱，而是这个项目决定要投多少钱？我不相信这个项目是你个人会投资的，很少有个人投资这个钱。但是，如果你告诉我这个项目要花一百个亿，我可以告诉你这个钱是怎么花的，够不够。但是开发商很少很少真的是用自己的钱，现在我们知道所有的开发商都是用杠杆，当然政策的改变，让你做杠杆的机会越来越少了，所以现在是基金开始参与，基金参与的结果就是让我们的项目变质。有的开发商真的是想做啊，他说我在这里赚了钱，一定要回馈社会，一定要给我的领导一些好的绩效，可是到后来又是没钱。当他引进来了招商银行、进来了保险公司、进来了国外的投资者之后，他开始逐渐的放弃了他的底线，最后又是一个普通的房地产开发，让所有的好的项目，比如说我明天要去看一个桂林的项目，那里面光是主题就有12个，你怎么做这个东西？我认为很可惜，那么漂亮的地方，他有本身的特色，有本身的文化，就像陈总提到的小酒店一样，酒店不见得是高端不高端，做酒店无非是两个方向，第一个数字导向，第二个你是玩酒店的，你是喜欢做酒店的。玩数字的话，很容易做一个可以赚钱的酒店，不管是七星、六星、五星、四星澳门·新葡澳京(中国)官方网站。

　　我过年的时候去了迪拜，迪拜真的是一个很奇怪的国家，你站在他的塔上往西面看全部是沙漠，连个树都找不出来，可是他就是全世界的金融能够玩得转的地方，全世界建筑师能够创造Idea的地方，现在我给开发商最好的建议就是我们的开发商都有很好的想象力，但是多加一点创造力，我相信在你们的项目里面一定可以做好，不要和别人一样，需要的是创造力。

　　胡晓莺：所以您说现代这个时代更多的是做一些精而细的东西，而且中国人对品质的要求其实是越来越高的。

　　刚才我们谈到了旅游地产的引擎项目和房价之间的问题，我和大家分享一组数据，三亚在今年的春节，三亚打了一个翻身仗，我们以前测算过三亚所有的存量在市场上要消化十年左右，但是今年春节三亚整个售房量去化掉了十年中的一年半，一方面是海南的开发商开始注重产品品质，注重后续的服务，此外是市场上对旅游大时代的到来做好了充分的准备，三亚的平均房价是2.2万，今天我们说云南作为一个主要的旅游地产的聚集地，他的旅游地产平均房价也达到了9千，9千就是成都目前整个大区域的平均房价，所以能够做到这一点已经很不容易了。

　　凯文，前面交流的时候您说在做的一些综合性的项目中，也涉及到了酒店带动地产的开发，但是很多买房子的人也是来自印度尼西亚国内的客群。我们都知道在中国开发旅游地产的时候，大多数的开发商想的都是我怎么通过地产项目返补旅游的投资，这个逻辑关系在外国人的眼里，他们是怎么看的呢？

　　在印尼这是个非常有意思的地方，和中国不太一样。我们在的时候，比如说是在贷印尼当地货币或者是美元都有不同的利率，这个时候我们就要去考虑和投资，同时我们还要考虑当地的需求，所以说我们在印尼，有的时候根本就不会用杠杆，我们只是有一些其他的方式，同时还有一些住宿、居住的住宅，以及其他方式的住宅，我们就会很快的得到回报，然后将它投入到当中来。

　　在印尼，我们是比较灵活的使用我们的资金，而不是单纯的放到银行中，所以说我们的投资方也是非常期望将他们的投资放到投资汇报最好最快的领域中，把他们投到一个地产上，很快的使投资回报收回来，这样他们在未来的很短的时间内，又可以再做一项投资。所以说这个市场是一个很不错的市场，我们基本上是没有经济酒店的，我们的酒店都是很不错的。同时，在主要的城市，我们都可以有很好的投资。

　　我们在项目当中不会做杠杆，希望能够很快的收回投资，再进行下一项投资。我想在雅加达如果要做的线天就可以拿到，这是我们的优势。所以对我们来说，是比较容易的，这是银行的。

　　胡晓莺：过去海外看到的案例告诉我们一个道理，它和中国的差别，第一是整个投资模式和中国的投资模式不一样，刚才王总提到了中国的很多开发商是借钱开发，借鸡生蛋，但是凯文介绍到他们集团做投资的时候更多的是用自有的资金来开发。自有资金开发的基础，对他来说他的开发体量一定是控制在某个小体量上，第二个是会严格的控制开发成本，最重要的一点，因为中国人，尤其是在旅游地产的大的项目开发中，我们更多的讲的是预期，而不是现在的需求，但是他们在开发的过程中，更多的是讲目前现有的需求，他根据市场实际的需求开发多少体量，这个是他们的开发逻辑。

　　最重要的一点，我们知道在旅游地产的开发过程中，全国有180我多家开发商进入了旅游地产的开发领域，但是这个开发领域中80%都是中小型的企业。很多人在做旅游地产开发的时候，心理抱着一种的心态，希望用小成本或者是借来的钱去博一个大的数，博市场未来的大发展。但是，对于利润的预期可能就是15%到20%左右，对利润的预期其实是比较有限也是比较理性的澳门葡京官网，整个思考的逻辑也颠覆了他们的开发模式和在中国的大不同。

　　这个可能是凯文先生要告诉我们的主要的道理。而且这种逻辑在未来，尤其是在旅游地产的开发过程中是更加理性的，或者是更加科学的一种逻辑。帮助我们在未来的开发过程中更好的获取我们应得的利益。

　　针对任何地产的投资，地产加酒店项目的投资，一定要特别的谨慎。现在国内的酒店非常的多，尤其是高端的酒店很多，定位很高，品牌也很高，但是真正能够盈利的酒店很少。这个可能是一个很现实的问题，所有的投资人都讲究投资回报，没有汇报的投资肯定是失败的。所以这是第一点。

　　第二点，定位一定要准确。在前期做市场调研，做可行性分析的时候一定要反复的论证，你的客人在哪里？未来他们的需求在哪里？是什么？他们的消费特点是什么？王总是专业做设计的，从设计上就解决酒店的盈利。因为现在有很多的酒店在设计上注定了是不盈利的，注定了是要失败的，所以在这个过程中，好的优秀的设计，你的定位再加上优秀的设计，基本上能够决定这个酒店以后的生存的空间，好和坏的问题。

　　第三个，专业的运营团队，这个可能是后期，因为我们既是投资，还要管运营，还不是单纯的开发商、投资商。既要有前期的投资控制能力，还得有很强的运营管理的能力，这样才能让真正的酒店地产澳门·新葡澳京(中国)官方网站，或者是地产加酒店，能够有可持续的长期长远的发展。否则的话，很可能会很尴尬，或者是很痛苦，这是我们从去年开始做的一些反思。

　　所以我们从今年开始，我们对有些项目做了战略性的调整，有些项目放缓了，有些项目可能暂停了，但是对一些优质项目还是要继续加快推进。

　　胡晓莺：其实就是想明白非常重要，从原先的纯硬件的开发，变成了目前的更多的注重软件开发，这个也是我们在整个旅游地产或者是酒店建造的过程中非常需要注意的一点。

　　今天在整个大的标题下所展开的这些话题，只是起到了一个抛砖引玉的作用，今天三位嘉宾在发言的过程中都抛出了非常多精采的观点。

　　离酒店论坛结束差不多还有半天的时间，我想在场的各位嘉宾如果有问题的话，还可以在线下和三位嘉宾做更多的交流。

　　画外音：感谢嘉宾和主持人的精采分享。也欢迎各位在会后继续交流，接下来我们将继续下一个议题：设计开发——酒店设计、功能布局与创新。